Jestem właścicielem firmy jednoosobowej. W końcu 2022 r., konkretnie w grudniu, podpisałem umowę przedwstępną z osobą prywatną dotyczącą nabycia lokalu usługowego. Na ten cel zainwestowałem zadatek wynoszący 20 tys. zł. Zgodnie z umową, finalizacja transakcji miała mieć miejsce do połowy lutego 2023 r., jednak nie doszło do tego. Mój zadatek do tej pory nie został mi zwrócony. Czy mogę zająć się tą sprawą sądowo, czy może jest już za późno i dochodzi do przedawnienia?
W kontekście przedstawionej sytuacji, kluczowe dla zrozumienia jest odwołanie się do art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią paragrafu pierwszego tego artykułu, umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy (często nazywanej umową przedwstępną), powinna precyzyjnie określać najważniejsze elementy przyszłej umowy. Drugi paragraf tego samego artykułu stanowi: „Jeśli termin zawarcia ostatecznej umowy nie został określony, powinien być ustalony przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia ostatecznej umowy. Jeśli obie strony mają takie prawo i każda z nich ustaliła inny termin, to obowiązujący jest termin ustalony przez tę stronę, która jako pierwsza złożyła odpowiednie oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.
W oparciu o powyżej wymienione przepisy i odwołując się do orzecznictwa sądowego, podkreśla się, że umowa przedwstępna ma ograniczone zastosowanie. Nie jest ona umową niezależną, lecz narzędziem służącym do zawarcia docelowej umowy. Umowa przedwstępna nie posiada swojej unikalnej charakterystyki, a ocena i właściwość konkretnych umów przedwstępnych zależy od typu umowy docelowej, której są one zapowiedzią (porównaj wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 listopada 2018 r., sygnatura akt I ACa 355/18).