Kupno mieszkania z rynku pierwotnego to zwykle największy wydatek w życiu, a umowa liczy często 30-40 stron gęstego, prawniczego tekstu. Deweloper ma ją przygotowaną przez własnych prawników, kupujący najczęściej czyta ją sam, wieczorem, tuż przed wizytą u notariusza. Specjalista od umów deweloperskich wyrównuje te szanse: wskazuje zapisy, które działają tylko na korzyść firmy, i podpowiada, co da się jeszcze wynegocjować.
Umowa deweloperska – prawnik widzi więcej niż kupujący
Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i ograniczyła opłatę rezerwacyjną do 1% ceny lokalu. Mimo to w projektach umów wciąż pojawiają się pułapki. Najczęstsze to rozciągnięte terminy przeniesienia własności, symboliczne kary umowne dla dewelopera przy wysokich karach dla nabywcy, nieprecyzyjne klauzule waloryzacji ceny czy szerokie prawo do zmian w projekcie budynku.
Zastanawiasz się, czy 0,01% kary za każdy dzień opóźnienia to dużo? Przy mieszkaniu za 700 tys. zł daje to 70 zł dziennie, czyli mniej niż koszt wynajmu lokalu zastępczego. Prawnik od razu zestawi takie liczby z prospektem informacyjnym, rodzajem rachunku powierniczego i harmonogramem wpłat.
Co sprawdza specjalista od umów deweloperskich?
Analiza nie kończy się na przeczytaniu projektu umowy. Doświadczony prawnik zajmujący się umowami deweloperskimi porównuje go z prospektem informacyjnym, księgą wieczystą nieruchomości i pozwoleniem na budowę. Sprawdza, czy rachunek powierniczy jest otwarty czy zamknięty – od tego zależy, kiedy deweloper dostaje pieniądze nabywcy. Weryfikuje też, czy grunt nie jest obciążony hipoteką banku finansującego inwestycję, kiedy deweloper musi zwolnić to obciążenie, jak wygląda procedura odbioru i odstąpienia od umowy. Na koniec klient dostaje listę zapisów do renegocjacji wraz z propozycjami nowego brzmienia.
Zwykle taka analiza trwa 4-5 dni roboczych, a gdy termin u notariusza goni, można ją przyspieszyć nawet do jednego dnia. Prawnik przypomni też o terminach przy odbiorze: deweloper ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszonych wad i 30 dni na usunięcie tych, które uznał. Całość odbywa się zdalnie, więc miejsce zamieszkania kupującego nie ma znaczenia.
Kancelaria prawna nieruchomości – 20 lat doświadczenia
Kancelaria Prawna dr hab. Bartłomiej Gliniecki od dwóch dekad zajmuje się prawem nieruchomości, a jej założyciel jest autorem i współautorem publikacji poświęconych umowom deweloperskim. Dotychczasowa praktyka obejmuje ponad 2000 przeanalizowanych umów deweloperskich i przedwstępnych oraz transakcje klientów o łącznej wartości przekraczającej 1,2 mld zł. Kancelaria doradza nabywcom mieszkań i domów, prowadzi audyty prawne nieruchomości i pomaga w sporach z deweloperami, także przy wadach wykrytych podczas odbioru.
Masz już projekt umowy albo zaproszenie do notariusza? Nie podpisuj niczego w ciemno. Specjalista od umów deweloperskich przejrzy dokumenty, zanim staną się wiążące, co pozwala na identyfikację ryzyk prawnych oraz przygotowanie propozycji zmian zapisów. Dlatego warto wysłać umowę do weryfikacji przed podpisaniem aktu notarialnego.
Artykuł sponsorowany