Dom w okolicy elektrowni wiatrowej – co z pozwoleniami na budowę domu

Należy wiedzieć, że posadowienie farmy wiatrowej w okolicy naszej działki wcale nie musi oznaczać zakazu jej zabudowy. Jeżeli we właściwy sposób zadbamy o swoje interesy, to zyskamy jeszcze kilka lat na budowę domu na tak usytuowanej działce. Po tym wstępie należy zaznaczyć z całą mocą, że pozwolenia na budowę dotyczące budynku z funkcja mieszkaniową wydane przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed dniem 16 lipca 2016 roku, zachowują swoją moc (artykuł 13 ustęp 1). Natomiast postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę (wszczęte i niezakończone) do dnia wejścia w życie ustawy, czyli przed 16 lipca 2016 roku, prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych (artykuł 13 ustęp 3). W tym przypadku chodzi o wszczęcie postępowania przed organem pierwszej instancji (przed starostą albo prezydentem miasta na prawach powiatu, kiedy chodzi o dom jednorodzinny). Należy pamiętać, że nawet jeśli pozwolenie na budowę było przedmiotem postępowania odwoławczego (albo sądowoadministracyjnego) i zostało uchylone, a sprawa przekazana staroście bądź prezydentowi miasta do powtórnego rozpatrzenia, to i tak znaczenie ma data, w której został złożony wniosek o pozwolenie na budowę. Przy rozpatrywaniu tego wniosku nie będzie brana pod uwagę zasada – 10 razy wysokość wiatraka. Należy wiedzieć, że dla inwestorów, którzy mają pozwolenie na budowę domu wydane na podstawie starych przepisów, niezwykle istotne jest to, że ewentualna zmiana tego pozwolenia zawsze będzie dokonywana też na podstawie tych regulacji. Wynika to z przepisu art. 13 ust. 3a ustawy, w którym postanowiono, że postępowania w sprawie zmian pozwoleń na budowę wydanych na podstawie postępowań w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, a także postępowań w sprawie zmian prawomocnych pozwoleń na budowę wydanych na podstawie przepisów obowiązujących przed dniem wejścia w życie ustawy, prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych. Przykładowo, jeżeli inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego 14 lipca 2016 roku i uzyskał je 28 lipca 2016 roku, to wówczas każdy jego wniosek o zmianę tego pozwolenia na budowę będzie rozpatrywany w taki sposób, jakby „Ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych” w ogóle nie było. Nie będzie więc kłopotem zbyt mała odległość od farmy wiatrowej. Również podobnie jest w przypadku zgłoszeń zamiaru budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których teren oddziaływania mieści się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane, w stosunku do których organ przed dniem wejścia w życie ustawy nie wniósł sprzeciwu, a także zgłoszeń dokonanych przed dniem wejścia w życie ustawy, dla których do dnia wejścia w życie ustawy nie upłynął termin na wniesienie sprzeciwu. Przyjęte zgłoszenia pozostają skuteczne, a dokonane zgłoszenia ocenia się według przepisów dotychczasowych (art. 13 ust. 5 i 6).

Natomiast należy wiedzieć i podkreślić to należy z całą mocą, że nie ma już możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów (było to możliwe wyłącznie do 16 lipca 2019 roku). Aktualnie wszystkie wydane decyzje ustalające warunki zabudowy dla budynków mieszkalnych lub budynków z funkcją mieszkalną muszą być zgodne z „Ustawą o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych”, czyli zachowywać odległość obliczaną według zasady ogólnej (minimum dziesięciokrotna wysokość wiatraka). W przepisach przejściowych postanowiono bowiem, że:

a) postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczące budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy (art. 14 ust. 2);
b) postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczące budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy prowadzi się przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy na podstawie przepisów dotychczasowych (art. 14 ust. 1).

Co ważne, wszystkie decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie wcześniejszych przepisów zachowują moc bez względu na datę wszczęcia postępowania (art. 14 ust. 4). Jednak nie oznacza to, że na ich podstawie zawsze będzie można uzyskać pozwolenie na budowę. Należy pamiętać, że tylko w przypadkach określonych w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy (czyli postępować wszczętych i niezakończonych do dnia 16 lipca 2016 roku oraz wszczętych po 16 lipca 2016 roku, w których decyzja ustalająca warunki zabudowy została wydana do 16 lipca 2019 roku) przesłanki odmowy przez organ administracji architektoniczno-budowlanej wydania pozwolenia na budowę lub wniesienia sprzeciwu w przypadku zgłoszenia nie stanowi to, że inwestycja ta nie spełnia w zakresie odległości między terenem zabudowy mieszkaniowej a elektrownią wiatrową określonych w art. 4. Niestety oznacza to, że adresat decyzji ustalającej warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego lub budynku z funkcją mieszkalną wydanej przed dniem 16 lipca 2016 roku nie uzyska pozwolenia na budowę, jeśli inwestycja będzie sprzeczna z art. 4. Natomiast jeśli warunki zabudowy zostały wydane między 16 lipca 2016 roku, a 16 lipca 2019 roku, to zbyt mała odległość od wiatraków nie ma znaczenia w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

Chcesz wiedzieć więcej? Sprawdź blog budowlany MGProjekt.